よくある質問
Q&A
不動産購入について
- 頭金はどれくらい必要ですか？
- 通常は１割位になりますが、金額については売主様と相談になります。また、銀行によっては１００％ローンというのもありますので、売主様の了解をいただければ頭金０でも契約できることもあります。（ただし諸費用は現金での支払い）
- ローンを組めるか心配です？
- 通常ローンの審査は、借入する方と購入する物件に関しての審査。物件の条件は、本人が住むものであることが原則です。セカンドハウスや、家族が居住する住宅についても住宅ローンの対象としている場合もありますが、一部の金融機関に限られています。また、土地だけの購入には利用できません。注文住宅の建築などで、まずは土地から購入する場合には、その土地上に居住する住宅を建築することを条件に、住宅ローンの借入れが可能です。その他、主に、担保評価額、権利関係、法規制に抵触していないか、などが審査の対象となります。個人の審査は、通常勤務先、勤続年数（３年以上）、年収、などがあげられます。また、他に借入れがあったり、過去にクレジットの延滞などがあった場合には影響することがあります。詳しくは銀行のローン係に相談してみると良いかと思います。
- 中古物件と新築物件、どちらがいいですか？
- 当然好みがあります。ひとつの目安でいいますと、新築は税金の優遇や、建物の耐震、地盤の補強、補償などでも安心と安全が確保されています。当然中古物件にも（築年数による）住宅ローン控除などの税優遇や瑕疵担保責任なども付いています。お客様のライフスタイルに合わせて選ぶのが良いと思います。
- 家を探すのにいろいろな不動産会社に声を掛けたほうがいいの？
- 不動産会社は横のつながりがあり、情報を共有しているケースがほとんどです。違う不動産会社に行ったら同じ物件を紹介されたというような経験はありませんか？何社も声を掛けると煩わしいと考える方は絞ったほうが良いかと思います。
- 気に入った物件の価格交渉はできるの？
- 契約をする前に、不動産購入申し込み書というものを売主に提示することがほとんどです。その書類に住所、氏名、勤務先、融資の有無、契約日、希望引渡し日、手付金などの他にこの希望の金額を記入し、この価格であれば購入しますいう意思表示をすることが可能です。ただし、当然決めるのは売主様ですし、表示価格より下がればそれだけ購入できる確立は下がるということを承知した上での交渉になります。また、早く申し込みをしても、後から満額で申し込みをしたほうと契約をするというケースもありますので良い物件ほど交渉は難しいかもしれません。
- 契約したあとにローンが組めなかった場合はどうなるの？
- 契約に際し、ローン特約というものが付けられます。もしローンが組めなかった場合は、白紙解約するということです。他にも、引渡しまでに火事で燃えてしまったなどでも白紙解約となり、手付金は返還されます。
- 図面にセットバックが必要と書いてありましたが、土地が狭くなるの？
- 中古一戸建ての場合は、建て替えのときにセットバックが必要となります。中古一戸建てを購入してそのまま住む場合はセットバックをする必要ではありません。
- 水道管が他人の土地を経由して物件に接続されているとのことですが、問題はないの？
- 通常この場合、その隣接地の所有者と物件を購入する方とで、契約時までに覚書、または特約などを交わします。
- 物件に抵当権が付いてても大丈夫？
- 大丈夫です。決済、引渡しまでに売主様の責任により抵当権を抹消していただきます。（同時抹消が主流）
- お問い合わせ後にしつこくされるのはいやなのですが・・？
- 通常、真剣に探されている方には、情報というものは大変有難いと感じていただけるとは思いますが、こちらの熱意がなかなか伝わらないこともあります。また、お願いしているのが１社だけではない場合もあり、同じ物件を何度も紹介されるなんてことも。出来るだけ御客様の条件にあったいいものをと思うあまり、営業マンの誠意が時にはしつこいと思われるかと思います。逆に「いいものがあれば・・、すぐには購入する意思はない・・、などご意見をいただけると有難いと思います。
- 購入するときに必要な諸費用は？
- 物件の種別や融資の有無によって違いますが、主な費用とし印紙代、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、火災保険料、仲介手数料などがあります。融資を受ける場合には保証料、事務手数料が必要になります。だいたいこれらで、物件の価格の８％前後かと思われます。
- 東京（都市）と地方の物件どちらを選んだほうが有利ですか？
- 場所ではなく物件そのもので判断するのが良いかと思います。当然これには収益物件なのか、居住なのか、別荘なのかで異なると思われます。あえていうなら、都市なら資産価値、地方なら経済価値となるかと思います。資産価値はヒト、モノ、カネ情報が集まる都市のほうが圧倒的に高いといえます。ただし、収益物件に関して言えば利回りは地方より下がる傾向があります。また、地方では取得価格が安いのと、競争相手が激しくないことで利回りは上がる傾向にあります。一概には言えないことではありますが、資産価値も含めて考えるなら都市のほうともいえると思います。
- 土地がひろい物件を選んだほうが有利ですか？
- 一概には言えませんが、土地が広いとそれだけ総額は当然高くなります。ただし、同じ広さでも全面道路の幅、位置、間口（道路に接する距離）土地の形状、場所、その他条件により変わってきます。ただ広いということでなくいろいろな条件を比べたほうが良いです。
- ６の質問に加えて、同じ値段なら土地が広い物件を選んだほうが有利ですか？
- これは中古一戸建てを探されている方に良く受ける質問です。当然、その方のライフスタイルがありますので正しい答えはないのですが、例えばほぼ同じ条件（地域が同じ、坪単価が同じなど）、同じ値段で売り出されているとしたら、違うのは土地の広さ、建物の大きさや築年数の違いがあるでしょう。建物は通常１５年～２０年で減価償却されます。（不動産査定の場合）つまり、建物築１０年と２０年とでは、前物件は建物の値段がいくらか価格に反映されています。それと違い後物件はほぼ価格には反映されていません。１０年後同じように査定した場合、築２０年の物件の方が土地が広い分価値も高くなるでしょう。これは将来の価値を考えたことでの答えですが、やはり新しい建物に住みたいとか建物のグレードが高いほうが良い、今快適に住みたいなどの希望によって変わってくると思います。
- マンションの購入で気をつけることは？
- マンションの購入でもっとも気をつけたいことは、修繕積立金に関することです。管理組合などで極まれに積立金の一時金を取るような場合があります。購入して数ヶ月後に何十万円支払うといったことがありますので、修繕積立金の額や管理費などの額、管理規約をよく確認すると良いでしょう。
不動産売却について
- 不動産の売却をするときの諸費用は？
- 主に、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用などが掛かります。いずれも、物件の価格、借入れの金額などによって増減します。また、敷地の境界が不明瞭な場合は測量代が、土地の売却で古家があり更地にして売却する場合の建物解体費用などが掛かる場合もあります。媒介業者と相談するのが良いでしょう。
- 不動産の売却に際し、準備するものは？
- まず1,権利証 所有不動産の内容の確認および、所有権移転登記時に必要になります。
2 固定資産税の納税通知書 固定資産税・都市計画税の年税の確認のため
3 建築確認済証及び検査済証 お持ちの方はご提示ください。
4 土地測量図面 お持ちの場合はご提示ください。
5 管理規約 使用細則 マンションの売却時などではご提示ください。
- 売却に関しての査定価格って何？
- 不動産会社が、その家の土地建物の状態、場所、相場、近隣の成約事例を元に通常「３ヶ月以内に売れるであろう金額」を出したものです。
- 査定価格より高い値段で売り出すことは可能ですか？
- 出来ます。あくまで金額は売主様が決めることですので、査定価格を参考にして決めていただければと思います。
- 時間がかかって売れないと困るのですが？
- そのために査定の価格というものがあります。不動産会社に相談して決めていくのが良いと思います。
- 広告などの実費は誰が負担するのですか？
- 通常、不動産会社が負担いたします。ただし、売主様のご要望で特別な広告を出すときなどは実費を頂く場合もあるようです。
- 売却したときの固定資産税などはどうなるの？
- 引渡し日を基準に日割り計算して、買主様より清算金としていただきます。（１月１日現在の所有者に課税）
- 権利証をなくしてしまいました。売ることは出来ないのですか？
- 出来ます。決済までに司法書士に会って頂いて所定の手続きが必要となります。
- 媒介契約の種類はどのようなものがあるのでしょうか？
- 媒介契約には３種類あります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約
広く利用されているのは、一般媒介契約と専任媒介契約でしょう。その大きな違いは一般媒介契約の場合、売主は複数の不動産会社に重ねて依頼できます。それに対して、専任媒介契約は一社に専任で依頼し、複数の会社に依頼することは出来ません。
- 専任媒介契約と一般媒介契約ではどちらが有利ですか？
- 一般媒介の方が窓口が広くなり有利と考えがちですがそうとも限りません。一番の問題は広告費です。不動産会社は当然のことながら成功報酬です。売るためには広告が必要となりますが、この広告費は業者にとっては大きな出費となります。業者としては自社でその物件を成約できる可能性が低いと、広告費をかけても回収できなくなる可能性が高くなるのです。一般媒介契約の場合、他社で成約した場合のケースを考えて広告が消極的になる場合があります。
- 専任・一般それぞれのメリット・デメリットは？
- 一般媒介契約は先に述べたとおり、販売の窓口が多いというメリットはありますが、デメリットとしては広告の問題があります。また、案内や打ち合わせの連絡がいろいろな業者から来るので煩わしいなどがあります。専任媒介契約の場合は、広告費を使い販売できる。専任でも不動産会社の横のつながりがあるので、情報は広く流れる。窓口がひとつなので分かりやすい。デメリットしては、自社だけで販売活動をして他社に告知しないケースもあります。
- 理想の媒介とは？
- 不動産会社とよく話し合いをした上での専任媒介です。まず、業者は喜んで販売活動をしてくれます。広告費もかけて、売却に向けて全力で走ってくれるでしょう。そして、重要なのは売主がその不動産会社を通じて、広く地域の不動産会社に告知できるかです。今は、ネットへの物件登録などでも告知できるようになりました。売主様がその業者が広く宣伝してくれるのかどうか、ということを見極めるのが大事といえます。
- 売却したときの税金は？
- 土地や建物を売ったとき、譲渡益が出た場合の税金は、売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるかどうかで適用する税率が違います。居住用の売却の場合は最高3000万円の控除があります。譲渡価格―（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得区分 所得税 住民税 長期譲渡所得 15％ 5％ 短期譲渡所得 30％ 9％また、売った年の1月1日現在で所有期間が10年を超える場合はさらに税率の軽減があります。逆に、譲渡損が出た場合には、損益通算・繰越控除をすることが出来ます。
賃貸について
- お部屋を借りるための費用はいくらかかる？
- 一般的に、借りるお部屋の「敷金・礼金・保証金・日割り家賃・仲介手数料・火災保険・有線加入金」などがかかります。はじめに４ヶ月～５ヶ月程度でしょう。
- お部屋を見るのにお金はかかるの？
- いいえ、かかりません。
- 毎月に必要な費用は家賃以外にどういうものが？
- 電気代・水道代・管理費・駐車場・ガス代・有線使用料・自治会費・ゴミ費用・などがあります。
- エアコンが故障したらどうするの？
- 契約時に確認してください。前の方が付けて出て行った場合や、部屋の設備にエアコンがないとして契約をした場合には善意での設置となりますので壊れても修理はしません。
- 退去時には家賃１ヶ月分は払うの？
- 基本的に１ヶ月前に予告して退去することとなっていますので、１ヶ月分の家賃は支払います。
- 水漏れなどは大家さんが修理してくれるの？
- 故意にした場合を除いてはじめからお部屋に備わっていて、普通に使用していた場合は大家さんの負担で修理してくれます。ただし、消耗品（電球、トイレットペーパー、網戸の網など）は住んでいる方の負担となります。
- 保証人なしでも部屋は借りられるの？
- はい。但し、保証会社に保証料を払っていただきます。
- 契約の際に必要な書類は？
- 最低限必要な書類は、入居者の住民票、保証人の印鑑証明書です。契約時前までにご確認ください。
- 未成年でも部屋は借りられるの？
- 親の同意があれば借りられます。
- 誰と同居してもいいの？
- 契約時に同居人の人数とお名前を記載します。変更があったときは遅滞なく告知することとしています。
- 退室時には敷金は戻ってくるの？
- 原状回復が基本です。ただし、普通に使っていた場合の汚れなどは大家さんが負担いたします。ただし、タバコやペットでの汚れや故意での破損などは賃貸人に負担していただきます。
- 3SLDKのSとは？
- サービスルームです。建築基準法で定められた採光や換気の基準を満たしていない部屋のことです。納戸という表記もあります。
- 軽量鉄骨とは？
- 柱やハリなど骨組みコンクリートに６ｍｍ以下の鉄骨を使った工法。外壁や内壁には、強化プラスチックやセラミック、軽量コンクリートが張られます。
- RCやSRC造りや鉄骨造とは？
- RCとは鉄筋で柱やハリといった骨格をつくり廻りをコンクリートで固めたものです。中高層マンションに多い。SRCとは建物の骨組みとなる柱やハリを鉄骨で組み、さらに鉄筋で補強しコンクリートで固めたもの。鉄骨造とは、柱やハリなどに重量鉄骨を用い、外壁に厚みのあるコンクリート型パネルやボード状のものを取り付けた建物のこと。
リフォームについて
- 住みながらでも工事は出来るの？
- 一戸建てでもマンションでも住みながらでも出来ます。部屋ごとや、１階・２階で分けたりして工事をします。ただし、水廻りなどは数日間使えずに不便な面がでてきますのでその当たりは考慮していただく必要があります。
- 満足のいくリフォームするポイントは？
- まず現在の住まいの不満を書き出すことです。また、イメージがわかない方は本や写真などイメージを伝えやすくして打ち合わせに活用すると良いでしょう。
【外回り編】
- 屋根や外壁の傷みが気になるのですが？
- 外壁や屋根は５年から１０年（材質によっても異なる）で点検することが望ましいです。塗り壁の外壁や木製の破風は塗替えだけでなくサイディングや鉄板に替える方法もあります。瓦の破損やズレで雨漏りなどがしている場合などは、その機会に耐震性も考慮して軽い屋根材に替えるのも良いのではないでしょうか。
- 木製のサッシが傷んできているのですが？
- 木製の雨戸やサッシなどは、アルミに取り替えたほうがメンテナンスが楽になります。
- 外壁・屋根の塗装はどのくらい費用がかかるの？
- 当然ですが、使う材料・建物の大きさで決まります。同じ場所、同じ建物というのは２つとしてないですから、実際に見てもらい見積もりを出したほうが良いでしょう。
- RCやSRC造りや鉄骨造とは？
- RCとは鉄筋で柱やハリといった骨格をつくり廻りをコンクリートで固めたものです。中高層マンションに多い。SRCとは建物の骨組みとなる柱やハリを鉄骨で組み、さらに鉄筋で補強しコンクリートで固めたもの。鉄骨造とは、柱やハリなどに重量鉄骨を用い、外壁に厚みのあるコンクリート型パネルやボード状のものを取り付けた建物のこと。
【内装編】
- 床のカーペットを張り替えたいのですが、フローリングの方が良いですか？
- 最近ではフローリングに替える方が増えてきます。利点は掃除がしやすい、ダニや埃の心配が少ない、などが挙げられ、フローリングの材質も豊富で耐水・防音・耐防汚等もあります
- 室のジュラク壁が汚れてきているのですが？
- 綺麗にする方法は２つあります。一つはジュラクを塗り替えること。もう一つは壁を剥がしてクロスを張ることです。クロスは拭けるし汚れたらまた張り替えればいいとのこともあり、ジュラク壁の模様のクロスを張る方も増えてきています。
【水廻り編】
- 在来工法とシステムバスリフォームにはどちらがいいですか？
- オリジナリティーを取るなら在来工法。床や壁も好みで作ることが出来ます。ただし工期がかかります。見た目、機能性、設備面で選ぶならシステムバスでしょう。防水性に優れ、完全自由度には欠けますが、工期が４～５日程度というのは魅力です。
- 和式トイレを洋式に替えたいのですが？
- 現状の床や便器を撤去して造りなおします。また、給水管や配水管を変更する場合もあります。今は、洋式便器の種類も多く、節水や機能性に優れたものや掃除のしやすいものも出ています。また、洗浄暖房便座の取り付けにはコンセント電源も必要になります。
- システムバスの種類はどんなものがありますか？
- 大きさでは０．７５坪・１坪・１．２５坪・１．５坪など。設備面では暖房機能付きの浴室乾燥機、床暖房、水洗も安全面を考慮したビルトインタイプ、ミストサウナ機能などグレードアップしています。また、バリアフリーのものも増えてきています。カタログからライフスタイルやお好みに合わせたものを選ぶと良いでしょう。
- リフォームの仕事ってどこまでやるの？
- 基本的にお家のこと全てといっても良いと思います。例えば、水漏れを直してほしい、パッキンを替えてほしい、コンセントを増設してほしい、照明器具を付け替えてほしい、部屋を片付けてほしい、庭の草刈をしてほしい、などなど。つまり、リフォームとは「住んでいる方が快適に住めるようなお家にすること」なのです。
駐車場について
- 駐車場管理を任せると費用はどうなるの？
- 一般的には駐車場管理として、賃料の５％から８％が管理費になります。
- 駐車場を借りるときの費用は？
- １．翌月の駐車場費用
２．手数料１か月分
３．敷金 などです。
- 駐車場管理ってどこまでやってくれるの？
- 地主との委託契約によっても様々ですが、一般的には契約代行、賃借人の募集、駐車場内におけるトラブル対処などです。場合により、月々の賃料の確認、現金支払いでの対応、車庫証明の取得代行などがあります。管理を任せるときに確認すると良いでしょう。
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